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又见二手房停贷,透露什么信号?老破小还能买吗?

2019-12-03 19:01:59 | 发布者:姚坪网 | 热度:1111 
导读: 继网传合肥多家银行停贷二手房之后,有消息称沈阳有银行发布新的限贷门槛:二环以内房屋房龄不得超过20年,二环以外房龄不得超过15年。01合肥停贷二手房,一石激起千层浪。对此传闻,前不久,人行合肥中心支行

房地产市场正在经历新的变化。

网上报道合肥多家银行停止发放二手房贷款后,又有报道称沈阳部分银行出台了新的贷款限额门槛:二环路以内的房屋不得超过20年,二环路以外的房屋不得超过15年。

在大多数城市,二手房抵押贷款的年龄门槛是30岁。然而,随着新一轮房地产市场监管的收紧,一些城市将贷款门槛从30年调整至20年,一些商业银行将贷款门槛收紧至15年。

这意味着二手房越来越难实现,旧房的流动性越来越弱,旧房的不确定性越来越大。

01

合肥停止二手房贷款,一石激起千层浪。

最近,中国人民银行合肥中心支行对此谣言作出了回应:这些银行都没有停止发放二手房贷款。

那么,真相是什么?

事实上,虽然这些银行没有拒绝发放二手房贷款,但由于贷款额严重不足,贷款还远未发放。这种情况与停止贷款没什么不同。

这种情况意味着什么?

这当然不是所谓的“关门打狗”,但这足以表明二手房在监管体系中处于相对弱势的地位。

毕竟,新房能为国内生产总值做出贡献,也能为土地融资做出贡献,而二手房只是财富的转移,只能为税收做出贡献,因此它们在监管中不可避免地会受到歧视。

因此,一旦贷款总量收紧,二手房将不可避免地首当其冲。

02

与部分覆盖和部分覆盖的二手房相比,二手房贷款的寿命更短,无疑更致命。

众所周知,我国居住建筑的土地使用权为70年(商店和公寓为40年)。虽然房子离70年还很远,但很多人已经开始担心过期后的问题。

然而,我国房屋的设计寿命只有50年,许多房屋可能要到50年才能使用。近年来,住宅面积下降的消息一直被听到。许多房子在维修中被忽视了。这些房子的寿命不到20年,但实际寿命已经超过30年。

其中,旧住宅区倾斜倒塌等极端情况时有发生,旧房建设质量成为二手房交易的最大障碍。

因此,与其过度担心70年的产权到期后如何更新,不如关注你的房子能持续多少年。

正因为如此,银行在抵押贷款时会把房子的年龄作为重要因素之一。当地方政府收紧贷款时,它也将把这作为限制二手房贷款的重要谈判筹码。

毕竟,抵押贷款都是由房屋担保的,这也是大多数人可以获得的最大抵押品。一旦房子严重老化甚至消失,银行将依靠什么来限制购房者偿还抵押贷款?

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那样的话,二手房房龄超过多少年将面临限制?

一般来说,住房贷款要求30岁的住房年龄(有些地区为20岁),贷款期限和住房年龄之和不得超过40岁(有些城市为50岁,有些城市为30岁)。

这意味着,如果住房年龄超过20岁,它将面临贷款困难的问题。

即使贷款可以发放,平均贷款期限也不会超过20年,而新房可以贷款30年。然而,一旦住房年龄超过25或30岁,大多数城市将无法获得贷款,只有一种方式。

毕竟,在房地产市场上,能够全额支付购房款的人数很少。许多人用尽了他们的“六个钱包”来弥补首付。如果贷款门槛大幅提高,房子的流动性必然会持续下降。

1998年住房商品化改革后的第一批住房已经有20多年的历史了。1990年后,我国建成的第一批商品房,建筑寿命近30年。

这些老房子将受到越来越多的贷款限制。

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有些人说,虽然很难获得旧房贷款,但地段很好,可以拆除。

的确位置不错,但拆除薄熙来是理所当然的。不是每个城市的老城都会被拆除,也不是每个旧区都能顺利拆除。这个城市的一些村庄十年内都不能拆除,更不用说那些高容积率的旧区了?

购买破旧的小博拆迁,势必是一场高风险的持久战。

因此,国家政策今年进行了调整。新一轮旧改革不再坚持旧校区的拆除和改造,而是以电梯安装和停车场建设为重点方向。这种方向的改变也足以表明拆除和翻新并不容易。

增加电梯和停车场当然可以提高老房子的议价能力,但是随着房子年龄的增加,没有人能逃脱衰落的最终命运。

因此,有三种类型的二手房应该给予重视:

首先,对于住房年龄超过20年的住房,我们应该警惕住房质量老化和贷款问题。

二是旧高层建筑的容积率过高,这将使今后的拆除非常困难。

第三,该地区空置率太高,这些地方的房价再高投机也毫无意义,因为没有二手房市场。

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当然,这并不意味着二手房不能买。相反,与新房相比,二手房更具成本效益。

新房价格通常会透支未来几年的收益,而许多收益只是无法兑现的空头承诺。然而,在“高周转率”模式的控制下,过去两年的一些新房仍然存在质量问题。

二手房是你看到的就是你得到的,不会被开发商的概念冲昏头脑。尤其是第二栋新房子和新房子没什么不同,但是价格比新房子低得多,性价比更高。

因此,对于那些只需要它的人,试着在10年内在一、二线城市分配二手房。大多数一线和二线城市已经进入住房存量时代。中心城区没有可开发的土地。大多数新房子位于偏远的郊区。

与其去新区买一套地价更高、未来不确定的新房子,不如在二手房市场找到一个更具成本效益的选择。

三线城市和四线城市的情况不同。新房供应量巨大,二手房市场疲软。你想在这样的城市买新房还是二手房?

这方面不能一概而论。在这样的城市,尤其是县城,一个核心原则是遵循权力中心。

这是因为小城市的电力中心通常与教育中心、交通中心和商业中心相结合。当政府机构搬出去的时候,他们会去新区买新房子。政府机构将永远监视这些中心。二手房将具有高性价比。

最后,对二手房市场的监管并不新鲜。这一轮楼市调控标准——限售房,实际上是求助于限制二手房交易;但这次贷款有限,也是采取二手房操作。

因此,今后买房时,我们不仅要考虑升值空间,还要考虑流动性,尤其是变现的难易程度。

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